??一边是降负债率,严控拿地规模、勒紧裤腰带过日子;一边是资金充沛,大举兼并扩张。在房地产周期下行的当下,房企越来越分化,最后演化出来的,将是一张新的行业版图。

??潮水退去,才知道谁在裸泳。

??在地产行业进入下行周期后,一些房企的风险已现。

??10月9日,华夏幸福公告,与万科达成合作,转让5家项目公司部分股权,涉资约32.34亿。

??这是在7月份引入平安成为第二大股东后,华夏幸福再次转让项目股权。

??华夏幸福的资金链紧张可见一斑。反观资金充裕的万科,则开启收并购,逆周期操作。

??值得关注的是,这是发生在两家十大房企之间的收购合作案,意味着行业大洗牌的开始;在2008年的市场调整中,也曾有恒大、绿城、龙湖等陷入危机。

??克而瑞报告显示,2018年上半年,调控持续收紧、房企融资受限,偿债压力增加、杠杆加大,现金短债比和长短期债务比持续“恶化”。在这种境遇下,哪些房企面临较大风险,又有哪些房企可以逆势扩张?

1

??两大龙头的收并购

??今年以来,房企融资监管不断趋严,中小房企纷纷赴港融资,截至目前已有8家房企在港挂牌;大型房企也感受到了这股“寒意”。

??2017年排名前十的大型房企中,排名第九的华夏幸福率先受到了冲击。2018年一开始,华夏幸福就采取了“抱团取暖”的方式,先后与东原集团、旭辉集团和阳光城签订战略合作协议。

??华夏幸福是本轮调控第一个传出资金链紧张的大型开发商,4月,上交所向公司发出了“十八问”。

??7月10日,华夏幸福突然公告,公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份,转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元。

??转让完后,加上关联方此前就持有的0.18%股份,平安资管一共持有19.88%,成为华夏幸福第二大股东。

??在华夏幸福的公告中,平安列了许多约束条件,双方还签订了“对赌协议”。华夏幸福承诺,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

??而截至目前,华夏幸福的情况似乎并没有明显好转。在8月份的一波房企裁员潮中,华夏幸福被曝撤销了天津事业部。

??转股、裁员,接下来就是转让资产。10月9日,华夏幸福公告称,拟将与万科集团合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目,并将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权转让给万科。

??此次涉及的10宗地块,为华夏幸福在2017年9月至今年5月取得,均属环京地段项目。

??接近万科的人士称,此次交易是双方谈判了一段时间后,于近期签约。

??今年上半年,华夏幸福销售跌出了前十,实现营收349.74亿,同比增57.13%;净利润69.27亿,同比增长29.05%, 但与此同时,上半年公司持有现金426亿元,较期初减少了37.5%,为大房企罕 见。

??前十大房企中,万科上半年持现金1596亿元,较期初减少8.4%;恒大2579亿,较期初减少10.3%;碧桂园上半年则增加了41.4%的现金,达2099亿元;保利、龙湖、绿城的持有现金则都是明显增长的。

??房企大洗牌或到来

??三季度以来,房地产销售持续放缓,各大房企纷纷打折促销,市场下行信号明显。

??波动的市场往往会带来行业的洗牌。在2008年的市场调整中,一些曾经靠前的房企现在已经落后,如招商蛇口、富力、合生等,一些房企后来居上,如恒大、碧桂园、融创。

??影响房企在逆境中生存的指标之一,是净负债率,较高的净负债率将带来风险。

??近两年来,佳兆业集团致力于降负债、去杠杆,2018年上半年净负债率较2017年下降约42个百分点,但258%的负债率仍处于业内较高水平。

??不少房企的净负债率不降反升。据亿翰智库数据显示,2018年上半年,蓝光发展净负债率为115.6%,较2017年末上升22个百分点。

??富力地产的财务状况也日益趋紧。2018年中期报告显示,富力地产上半年的净负债率由2018-11-15的169.6%,增长至187.5%。

??房企巨头中,恒大的净负债率较高。自2017年中期以来,恒大也把降低负债率作为阶段性目标,力图优化债务结构。但从中期报告可以看出,相较2017年年末,2018年上半年恒大的净负债率降低了56.4个百分点,为127.3%,仍处在高位。

??通过控制土地储备、控制费用等方式,恒大力图降低负债率,这一模式直接影响到公司的拿地扩张,制约了逆周期操作的空间。

??另一大过去三年高速扩张的巨头融创的情况类似。融创董事局主席孙宏斌表示:“这个行业的最大风险就是把地买贵了,我们通过控制买地的节奏来控制风险,从2016年10月以后就没在公开市场拿地。”

??与之形成鲜明对比的,是另一部分房企资金充裕。面对下半年内地房地产行业资金趋紧的市场态势,这部分房企显得更加从容,在生存无忧的情况下,他们开始兼并扩张,尤其以万科为甚。

??2018年半年报显示,万科持有货币资金1595.5亿元,其中主要是银行存款1593亿元,受限资金不足百亿,是上市房企中持有货币资金最多的开发商。其净负债率为32.7%,在行业中保持着较低水平。而2017年年末,万科的净负债率仅为8.84%。

??同样略显轻松的还有中海地产,2018年中期报告显示,中海地产上半年净借贷率为28.1%。自2017年以来,中海地产一直保持着相对激进的态势,在今年3月份的业绩会上,中海方面表示,2018年将继续积极拿地,计划新拿地权益投 资额港元1350亿元,同比增长22%。

??事实上,房地产行业的洗牌在去年已露端倪。把万达旅游城和万达酒店分别打包卖给孙宏斌和张力后,万达董事长王健林走出了困境。

??出于融资和再上市考虑,许家印也转让了一部分股权。恒大地产经过三轮战投,引入1300亿元,出让了约36.54%权益。

??10月9日,一位知名房企CFO指出,每一轮房地产调控,每一个经济周期,都有大佬很危险,尤其民营企业,他们面对风暴更加脆弱;而那些资金、综合实力强的央企、国企,更可能受益。

??一边是降负债率,严控拿地规模、勒紧裤腰带过日子;一边是资金充沛,大举兼并扩张。在房地产周期下行的当下,房企越来越分化,最后演化出来的,将是一张新的行业版图。